1.

Dit was het Shell terrein in Amsterdam Noord vroeger. Recht tegenover CS.

Een werkgebied uit de naoorlogse jaren, net als het Zomerhofkwartier.

Tegenwoordig heet het Overhoeks. Niet als dit ZOHO heet.

Het is een gebied waar ik tien jaar lang dag en nacht aan heb meegewerkt, samen met een heleboel andere mensen. Ik heb aan tafel gezeten met kunstenaars, architecten, ontwikkelaars, ambtenaren en activisten.

Onze principes leken sterk op die van jullie. Onze start was een paar jaar eerder. We hebben eenzelfde proces meegemaakt als jullie nu ingaan.

Van onze principes zijn er uiteindelijk te weinig waargemaakt. Alle partijen stapten er met goede intenties in. En toch is het resultaat te weinig experimenteel, duurzaam, gemixt, verbindend en betrokken.

Daar vallen lessen uit te leren. Ik ben ervan overtuigd dat het anders kan. Zoals hier.

2.

In 2010 zag het er zo uit. Shell was vertrokken. Bijna alle gebouwen waren gesloopt.

Een groot deel van het speelveld was dus leeg. Dat leek veelbelovend, maar het biedt natuurlijk vooral veel ruimte aan ontwikkelaars, investeerders, grootdenkers. De kleinschalige, sociale en innovatieve initiatieven van die tijdelijke periode, de periode van slow urbanism, waren er volop, en de mensen die daar veel tijd en energie in staken ook, maar uiteindelijk zijn er nu maar weinig van die ideeën – en mensen – overgebleven in dit gebied.

3.

De visioenen waren er, in 2011. Wij organiseerden dit weekend vanuit de Tolhuistuin, straks meer, met kunstenaars, ontwerpers, ambtenaren, buurtbewoners, ontwikkelaars, politici. Sterk vormgegeven en voorbereid door Ekim Tan: Play Noord.

Inmiddels heeft zij dat model op heel veel plekken verder ontwikkeld. Heel goed om haar hier bij te hebben. Hou haar aan boord.

4.

Tegenwoordig ziet Overhoeks er vanaf CS zo uit.

Het Filmmuseum, de Adam toren (hoofdkantoor van de dance-industrie), AHK, broedplaats A-Lab, de eerste nieuwe appartemententoren.

Grote partijen drijven boven. Dat heeft alles te maken met grondprijzen, investeringsbegrotingen en afschrijvingsmodellen. Zijn die niet ingericht op het tijdelijke, het non-profijtelijke en een realistische kijk op de financiële draagkracht van actieve, betrokken, kleinschalige ondernemers en organisaties, dan is dit de uitkomst. Van de gemeente en de corporatie, maar liefst ook van de ontwikkelaars, mag je dus verwachten dat ze meer doen dan de gebruikelijke regelgeving en vergunningsbeleid wat losser te maken. Waarmaken dat je gelooft in de principes van ZOHO betekent ook dat je je rekenmodellen aanpast.

5.

Want dit is het toekomstbeeld van Overhoeks. Het ziet eruit als een klassiek model van stadsontwikkeling en gentrificatie. Van experiment, mix en betrokkenheid is weinig sprake. Van duurzaamheid vraag ik het me af.

Ik noem maar wat: op geen enkel dak zie ik groen, zoals dat hier wel gebeurt. En uit eigen ervaring weet ik dat de publieke ruimte in dit nieuwe gebied geen uitnodiging doet naar gezamenlijke activiteit. Het is volledig leeg, aangeharkt en deels al afgehekt voor de kapitaalkrachtige nieuwe bewoners.

6.

Intussen waren wij begonnen met het openstellen en ontwikkelen van de Tolhuistuin, een groot complex met paviljoen, tuin en vier kleinere werkgebouwen er omheen.

Dit was door de gemeente te huur aangeboden tegen een cultureel tarief, voor de eerste vijf jaar.

Vergunningstechnisch was het bestemd voor ontspanning, cultuur, creatieve ondernemers en horeca. Een veelbelovend gebaar. Maar het viel uiteindelijk nauwelijks te onttrekken aan de grotere ontwikkelingen rondom.

Het creëren van een reservaat voor creativiteit en experiment voor sociale en duurzame alternatieven is dus niet afdoende. Gemeente, corporaties en ontwikkelaars zijn uit de aard van hun functie nog wel eens geneigd de zogenaamde zachtere krachten – zoals de principes van de Tolhuistuin en van ZOHO – te onderschatten en niet te vertalen in de ontwikkelplannen en investeringsbegrotingen.

De hoofd ambtenaar gaf wel zijn afscheidsfeest in de Tolhuistuin. Hij had de lastige afronding van de renovatie mogelijk gemaakt. Maar hij schaarde dit project in zijn terugblik onder de categorie ‘ziek zwak en misselijk’, net als de andere culturele projecten waar hij bij betrokken was geweest. Intussen woont hij in een luxe appartement op Overhoeks. En als er zomeravonden muziek klinkt in de Tolhuistuin, precies zoals de bedoeling was, is zijn vrouw de eerste die de politie belt.

7.

De oude Shell-kantine, aan het water, gingen we ombouwen tot een cafe-restaurant, een hiphopschool, een tentoonstellingsruimte, een muziekzaal en twee kleinere zalen voor evenementen, van buurtbruiloften tot spoken word avonden.

Solide, doordachte architectuur uit de jaren 70, net zoals hier bv Het Gebouw en Het Gele Gebouw.

In de renovatie trokken we in eerste instantie soepel op met de gemeente en ook met wooncorporatie Ymere, die een goed deel van de omringende buurt bezat.

Maar het werd al snel ingewikkeld. De betrokken partijen onderschreven onze principes. Maar hielden er andere rekenmodellen en investeringsbegrotingen op na, die niet werden gedeeld. Proces- en bureaukosten werden wel doorgerekend, waardoor er geld ging naar adviseurs en onderaannemers die ten koste gingen van het gebouw zelf. Constructie-, installatie- en montagebedrijven werden van buiten ingehuurd, in plaats van de expertise te zoeken in de community van jonge architecten, ontwerpers en ambachtsmensen die we zelf in de buurt hadden ontwikkeld.

8.

Er was veel aandacht voor ons verhaal. Wij gingen de schakel vormen tussen centrum en Noord. Precies zoals ZOHO dat ambieert te gaan doen.

9.

Maar mensen zijn mensen. Van onze kant probeerden we zoveel mogelijk talent te betrekken uit de buurt, van de academies, uit het culturele circuit, uit de hoek van stadsmakers die in hoog tempo het idee van tijdelijkheid en slow urbanism ontwikkelden: geholpen door de crisis, net als hier, bleek er ineens veel mogelijk aan duurzame, betaalbare en sociale alternatieven.

Omdat daar eindeloos veel opwekkende bijeenkomsten en workshops omheen werden georganiseerd, waarbij alle partijen welkom waren, kon ik me niet voorstellen dat die nieuwe vormen van stadsontwikkeling zouden verdampen op het moment dat het geld weer ging rollen.

10.

Een van de jonge architectenclubs op ons terrein, DUS Architecten, liepen bv voorop in de techniek van 3D printen van bouwmateriaal. Duurzaam, betaalbaar en mooi. Hun piece de resistance zou worden: een 3D grachtenpand aan het kanaaltje tussen Tolhuistuin en Overhoeks. Iedereen enthousiast. Bouwbedrijven, overheden, financiers. Het werd een icoon van hoe oude en nieuwe stadsontwikkeling samen kon gaan in de periode na de crisis.

DUS maakt intussen furore. Maar niet meer hier. En dat grachtenpand gaat er niet komen.

11.

In plaats daarvan staat nu, op vrijwel dezelfde plek, dit monster. This Is Holland, investeerder uit Taiwan, met als attractie een 3D vlucht over Holland zoals dat alleen op Schiphol nog gepromoot wordt. Een en al VOC mentaliteit, niemand met kleur te zien, architectonisch een alien temidden van Eye, Adam toren en A-Lab. Niets met de omgeving te maken.

Op de allereerste maquettes die ik zag, in 2006, stond dit er inderdaad al. Maar in de periode van crisis en tijdelijkheid, toen bv ING Real Estate zich uit het gebied terugtrok en vervolgens omviel, verdween het van de maquettes.

Onze community van architecten, buurtbewoners en ontwerpers hadden veel tijd zitten in het ontwerp van sociale, verbindende publieke ruimte met kleinschalige, door de mensen zelf aangedreven activiteiten – precies op deze plek. Materiaal, maar ook de vakmensen die het werk zouden uitvoeren, kwamen allemaal uit de buurt.

Totdat, bam, het geld weer ging rollen en dit monster plotseling uit de oude maquettes werd opgediept.

12.

In 2014 werd de Tolhuistuin eindelijk opgeleverd. Ik voelde me vrij om te vertrekken. Mijn rechter- en linkerhand in al die jaren, Touria Meliani, nam de leiding van me over. Dit voorjaar is ook zij vertrokken, ze is nu wethouder van kunst en cultuur namens GroenLinks.

De opening is een trots moment. Daarna volgen de kinderziektes. Die kunnen vanzelf verholpen worden. Tenzij er in de aanloop weeffouten zijn gemaakt. In de organisatie, in de afspraken, in de berekeningen. Want die blijven je achtervolgen – en kunnen ertoe leiden dat ook in de jaren na de opening herstel op herstel volgt, met alle kosten vandien, en bovendien een resultaat dat niet waarmaakt wat ooit de bedoeling was.

13.

De opening in september 2014 was een trots feest. Alle partijen op het terrein deden mee. Het publiek stroomde toe en bleef dat doen. Maar achter de schermen begonnen de partijen – kunstenaars, creatieve ondernemers, horeca ondernemers, betrokken clubs uit de buurt – elkaar de tent uit te vechten.

ZOHO is sterk in het uitdragen van haar principes. Je kan aan ZOHO niet deelnemen – als ondernemer, als actieve buurtbewoner, als ontwikkelaar – zonder ze te kennen en te onderschrijven. Maar doe, in het enthousiasme van de kennismaking, ook de moeite om de zakelijke afspraken voor de langere termijn te borgen. Van alle kanten. Wat draag je bij, wat krijg je daarvoor terug. Waarbij de zachte factoren even zwaar wegen als de harde. Dus de daktuinen even zwaar als de verwarmingsinstallatie. Het organiseren van publieksactiviteiten in de publieke ruimte even zwaar als de berekening van de huurtarieven.

14.

De concertzaal in de Tolhuistuin is een groot succes. Mooie programmering, meestal door Paradiso, veel publiek. Maar de barafdracht van 50% aan de culturele programmering is verdonkeremaand omdat de begrotingen over en weer niet gedeeld zijn. En de luchtkoeling bleek door een fout van de gemeente 1.2 miljoen duurder te zijn dan geraamd. Dat geld wordt terugbetaald door de huur van de concertzaal, die dus hoog is, met als gevolg dat de schoolmusical er niet kan plaatsvinden.

Laat je in ZOHO niet verblinden door de deelname van grote namen. Je hebt ze nodig als trekkers: van bezoekers, van nieuwe investeerders, van woningkopers. Maar je trekt er ook de verhoudingen mee scheef. Als het gebied uiteindelijk alleen bewoond en gebruikt wordt door mensen en ondernemers met een stevig inkomen, dan creëer je een witte gated community tussen centrum en Noord, in plaats van een ontvangst- en doorloopruimte voor iedereen.

15.

De tuin zelf van het hele complex dat de Tolhuistuin heet is nu de enige min of meer vrije en voor iedereen toegankelijke ruimte. Prachtige plek, centraal gelegen, voor buurtbewoners met een smallere beurs, mooie zomeravonden met jonge artiesten die niet spelen voor het geld. Bijna alle meubilair, inclusief het tuinhuis, is opgetrokken uit sloopmateriaal van het oude Shell-terrein.

De woningen rondom zo’n nieuw paradijs, ook in ZOHO, zitten vol mensen die wat kunnen. Van boekhouding tot fietsreparatie, van electra tot schilderwerk. En niet alleen de bewoners, ook de lokale ondernemers in zo’n oude werkbuurt kunnen veel. De aannemers en onderaannemers, de schilder- en stukadoorbedrijven, de lassers en de monteurs. Betrek ze erbij, geef ze opdrachten, laat ze zelf meewerken aan buitenkant en binnenkant van de gebouwen. Dat zorgt voor inkomen, betrokkenheid, een gevoel van eigenaarschap. Dat kan soms tijd kosten. Communicatieproblemen. Taalverschillen. Maar een nieuwe oude buurt mixt alleen als je iedereen daarbij betrekt. Niet alleen door ze uit te nodigen, maar door ze zelf de gastheer en gastvrouw te laten zijn.

16.

De vier kleinere gebouwen in de Tolhuistuin zitten nu vol werkruimtes die gehuurd worden door een verbazende hoeveelheid talent. Ontwerpers, architecten, theatermakers, muziekagentschappen, festivalorganisatoren, tentoonstellingsmakers.

Zulke mensen zijn de eersten die het potentieel zien van een gebied als ZOHO. En vaak zijn ze ook bereid eraan mee te werken. Omdat ze er dagelijks zijn weten ze precies wat er nog aan mankeert en hoe je dat zou kunnen verhelpen.

Gebruik dat talent. Ik heb nooit begrepen waarom de publieke ruimte in Overhoeks niet op die manier is ingevuld. Maar dat vraagt ook om kennis en nieuwsgierigheid over en weer. De creatieve ondernemers hebben de neiging om soortgenoten aan te trekken. Voor je het weet zit de buurt vol hipsters: hardwerkend, vindingrijk, begaafd, maar uniform. En als corporatie of ontwikkelaar moet je ook beseffen dat je, als je ze er eenmaal bij betrekt, te maken hebt met mensen die precair leven: van klus naar klus, zonder vast inkomen, zonder pensioen of koopwoning, zonder financiële langetermijnzekerheid. Vraag ze voor de verandering eens waar ze van leven, wat hun maandinkomen is.

Niet voor niets heeft vaak de gemeente of de corporatie de langste adem. Daar kunnen posities bezet blijven ook als de mensen zelf rouleren. Aan de kant van de creatieve ondernemers is dat niet zo. Daar zit de betrokkenheid bij de buurt niet in je functie-omschrijving. Die zit in je DNA. Dus als de een vertrekt kan die niet zomaar worden vervangen door een ander.

Beloon ze dus. Als onderdeel van het ontwikkelmodel van de buurt. Door een lagere huur, toegang tot diensten, een percentage van de winst.

17.

In de Tolhuistuin vertrekken de huurders nu massaal. De huur gaat per 1 juni, na de eerste vijf jaar, omhoog van €50 naar €120 per vierkante meter. Dat kunnen creatieve ondernemers niet betalen. De weeffouten uit de aanloopjaren, waar ik zelf bij aan de vergadertafel zat, wreken zich. De afschrijftermijnen beginnen te lopen. De gemeente zit met grondwaarde en investeringkosten. Een marktconforme huur dringt zich op, zeker in zo’n centraal gebied.

ZOHO heeft alles in zich om een uitzondering te worden. Een voorbeeld. Een plek die geleerd heeft van Transvaal en Binckhorst in Den Haag, van het Havenkwartier in Deventer, van Overhoeks in Amsterdam Noord en ook van Katendrecht hier in Rotterdam. Een plek waar, zoals ZOHO het zegt, Rotterdamse culturen bij elkaar komen. Van intellectuelen tot arbeiders, van Brazilianen, Marokkanen, Surinamers en andere Nederlanders. Van religieus tot atheistisch, van bewoners en ondernemers.

Dat vraagt om het delen van principes, dat in de eerste plaats, maar ook van bedrijfsmodellen, begrotingen en zeggenschap. Makkelijk is dat niet. Maar de toekomst van onze steden hangt ervan af. Om te beginnen hier.

18.

Want anders krijg je dit. De miljonairs op Overhoeks liggen nergens meer van wakker.

Suggesties voor het vervolg:

•openbaar aanbesteden leidt tot meer kosten aan de voorkant, bv bij gemeente(lijk projectbureau), aannemers en installatie-adviseurs: dus haal die uit de buurt

•want die kosten kunnen drukken op het bouwbudget, en dat is zeker bij low budget renovatie met gebruik van gebouw en materialen, per definitie beperkt

•verleng de rol van ZOHO ook naar stemhebbend mee beoordelen van VO en DO

•vertraging leidt tot proceskosten en rentekosten: laat deze buiten het bouwbudget;

•belangrijk dus om investeringsbegroting open te delen

•maak, zo nodig, een demarcatielijn tussen casco-plus (ontwikkelaar) en inrichting (gebruiker). Dit kan alleen als beide een stem hebben en beide begrotingen open liggen

•begeleider/aanspreekpunt van ontwikkelaar moet bereikbaar zijn voor citizens, en begrijpen hoe ze denken en werken

•let in dit soort gebouwen op installaties, onderhoud of vernieuw die tijdig, hou daar gezamenlijk toezicht op, betrek daarbij kenners/gebruikers van het gebouw

•wij kregen na 3 maanden onderzoek 2 dagen voor het beslismoment de werktekeningen, op basis van verkeerde uitgangspunten (een foyer voor 500 mensen koelen door de ramen open te zetten etc)

•intussen liepen aan beide kanten de adviseurs/architecten kosten door

•hou als ontwikkelaar rekening met de schade/kosten bij gebruikers, als zij niet betrokken worden maar wel planning hebben, inclusief financiers etc

•gemeente, corporatie: bied inzicht in exploitatiebegroting meerjaren, pas evt berekening aan zodat die niet onvermijdelijk richting hogere huren leidt. Dat kan door aanpassen periode van terugbetalen/doorberekenen/ afschrijven, van 10 naar 30 jaar bv